Решение собраний участников долевого строительства. Собрания участников строительства

Вкладывая свои средства в незаконченное строительство, дольщик идет на определенный риск. Ведь недобросовестный застройщик может так и не закончить работы, и есть вероятность потери средств и надежды на жилье. Государство сделало все возможное, чтобы оградить граждан от потери средств, и, согласно действующему законодательству, права дольщиков позволяют практически полностью избежать отрицательных последствий своих вложений. Поэтому участник долевого строительства имеет права и обязанности, контролируемые государственными органами.

До получения квартиры в собственность

Несмотря на то, что фактически недвижимость не была получена в собственность, некоторые действия на основании наличия ДДУ могут быть совершены. Наиболее распространенным и желанным становится возможность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве в качестве имущественного залога по ипотеке. Таким образом, дольщик имеет возможность воспользоваться ипотечным кредитованием для возможности дальнейшей выплаты взносов по ДДУ, или же попытаться приобрести готовое жилье с большей доплатой под залог строящегося. Другие виды кредитования также доступны, однако реже предлагаются банками для своих клиентов, или же требуют дополнительного залога.

Важно: предварительные договора участия не дают такого права, поскольку они не проходят государственную регистрацию.

Второе существенное право – одностороннее расторжение договора. Если застройщик нарушает пункты договора, его может расторгнуть дольщиком. При этом застройщик обязан вернуть все средства, уже вложенные в строительство вторым участником договора, а также проценты, которые, согласно действующему законодательству, начисляются в размере 16.5% от внесенной суммы в год.

Чтобы избежать злоупотребления правами со стороны дольщика, с 1 января 2017 года расторжение в одностороннем порядке невозможно без судового разбирательства.

Передача квартиры

Процесс передачи квартиры имеет много нюансов. Строительная компания должна уложиться в сроки, указанные в договоре. Осуществляемая застройщиком задержка сдачи дома является грубым нарушением договора. Защита прав дольщика предусматривает в таком случае выплату пени в размере, предписанному при несвоевременной уплате кредита, но не более 3% от суммы договора. Получить неустойку можно непосредственно у нарушителя, для этого нет необходимости добиваться решения суда.

При передаче дольщику недвижимости, необходимо посмотреть, имеются ли акты ГАСН, организации, осуществляющей надзор над точностью выполнения проектных требований на протяжении всех этапов строительства. Только они – гарантия грамотного, надежного выполнения работ.

Фактом передачи становится подписание акта о приме. Если работы не выполнены в соответствии с ДДУ, который застройщик предоставил, существует право не подписывать документы, пока не будет:

компенсировано стоимость недоделок;
произведены работы по всем пунктам недочетов;
снижена стоимость по ДДУ на соответствующую сумму.

Только после этого акт подписывается, и передача заканчивается.

После получения квартиры в собственность

Дольщики имеют право на собственность или аренду участка земли, на котором построен дом с квартирой, предназначенной им по договору ДДУ. В долевом строительстве новые правила касаются и земли, на которой находится объект постройки. С 2017 года земельный участок переходит дольщику после регистрации его права собственности на недвижимость и в пропорциях, равных его вкладу в строительство. До тех пор, пока регистрация не произведена, собственником (или арендатором, если другое не было прописано в договоре) остается застройщик.

Процесс приватизации бесплатен, и, хотя в данный момент ограничений во времени такая льгота не имеет, желательно не откладывать оформление. Приватизированной может быть не только квартира, но и другие помещения, например, гараж. После этого право собственности может передаваться по наследству или продаваться вместе с земельным участком, на котором он находится. Но права дольщиков в приватизированной квартире сочетаются с обязанностями, среди которых – оплата капитального ремонта.

После передачи квартиры, хозяин имеет право делать перепланировку. Для этого необходимо пройти регистрацию и получить соответствующие разрешения в местных органах самоуправления. Порядок действий предусматривается ст. 26 ЖК РФ.

На протяжении 3-х лет собственник недвижимости имеет право на гарантийный ремонт всех инженерных конструкций, поскольку их поломка в течении этого времени официально считается браком строительных или производственных работ.

Залог права требования участника долевого строительства заканчивается в момент передачи ему квартиры в собственность.

Последние изменения законодательства

При строительстве жилья в РФ большое значение придается изменению Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…». С 1 января 2017 года внесены пункты, посредством которых пытались улучшить правовую природу договора долевого участия в строительстве. Но насколько возросли права дольщика, насколько его интересы стали защищенными?

Много внимания уделено повышению информированности об объекте долевого строительства и самом застройщике. С одной стороны, действительно, информация регулярно и в более полном объеме поступает в интернет. С другой, обычный гражданин редко обладает необходимыми знаниями, позволяющими разобраться в поступающих данных. По сути, такие изменения в большей части бесполезны.

По новому законодательству, средства дольщиков должны поступать на специальные счета в банках, и только после окончания строительства застройщик имеет право ими пользоваться. Кроме того, должен быть создан компенсационный фонд, в который застройщик вкладывает средства в размере до 1% стоимости ДДУ. Каким именно способом в случае форс-мажора должны поступать деньги дольщикам, нигде не определено. И определенно все лишние траты в связи с изменениями своей деятельности застройщики будут закладывать в стоимость жилья.

Внесены технические изменения в процесс регистрации ДДУ и договора по залогу права требования участника долевого строительства.

Таким образом, в долевом строительстве новые правила не слишком изменили возможности дольщика, однако при наличии определенных знаний он сможет более точно оценивать ситуацию. Реально требовать расторжение договора, если права дольщика в долевом строительстве начали ущемляться. По отзывам ведущих экспертов, на этом попытки улучшить законодательную базу будут продолжаться, чтобы урегулировать с одной стороны защиту вкладчиков, с другой – возможность развития для строительных компаний.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве позволяет участникам договора достаточным образом защищать свои интересы. Защита прав дольщика предусматривает материальную компенсацию при любых нарушениях договора со стороны застройщика. Главное – точно выполнять свои обязательства и следить за состоянием строительного объекта.

Регламентируются Федеральным законом № 214.

Приобретение жилья путем подписания соглашения на долевое участие в строительстве многоквартирного дома остается одним из наиболее востребованных вариантов улучшения жилищных условий граждан. Однако оплата фактически не построенного объекта создает для покупателя реальный риск утраты имущества или финансовых средств. С этой целью государство предусматривает систему гарантий, направленных на защиту прав дольщиков.

Правовой статус дольщика

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Правовые средства и способы защиты прав участника долевого строительства

Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.

Признание права собственности на объект недвижимости

По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:

фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.

В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.

Объектом права собственности будут выступать:

фактически построенная, но не введенная в эксплуатацию квартира;
объект незавершенного строительства;
доля в праве общей собственности на жилое здание.

По итогам судебного процесса гражданин подтверждает законность права собственности на приобретенный объект и может оформить правоустанавливающие документы на основании судебного решения.

Признание сделки недействительной

Нарушение установленного порядка заключения соглашения о долевом строительстве и получения денежных средств с граждан является основанием для признания сделки недействительной. Оспаривание сделки будет осуществляться только в судебном порядке по нормам, зафиксированным в ст. 395 ГК РФ и ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Основания недействительности сделки могут заключаться в следующем:

нарушение порядка привлечения средств (например, отсутствие договора долевого строительства);
нарушение условия архитектурно-проектной документации при возведении здания;
несоответствие положений договора нормам проектной документации в части определения характеристик объекта.

По итогам рассмотрения дела в суде в пользу участника долевого строительства может быть взыскано:

возврат уплаченных денежных средств;
проценты за пользование средствами в двойном размере;
документально подтвержденные убытки.

Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект.

Возмещение убытков

Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.

Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.

Взыскание неустойки в виде процентов

Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:

нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока - размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия - размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.

Взыскание компенсации морального вреда

Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.

Взыскание данного вида компенсации осуществляется исключительно в судебном порядке, при этом размер компенсации будет определяться судом на основании представленных доказательств. Законодательство по правам потребителей допускает возможность взыскания компенсации морального вреда при наличии самого факта нарушения прав граждан.

Взыскание штрафных санкций

Статья 13 Закона № 214-ФЗ предоставляет право взыскать с застройщика штраф за необоснованный отказ в удовлетворении законных требований дольщика. Для взыскания данного штрафа необходимо в судебном порядке доказать законность предъявленных претензий.

Размер штрафа зависит от общей суммы взысканных убытков, процентов и т.д., и составляет 50% от присужденной судом суммы. Данный вид ответственности является одним из самых действенных способов повлиять на соблюдение прав граждан в процессе долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика

Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.

Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.

В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.

Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.

Участие в качестве кредитора в деле о банкротстве застройщика

Если у застройщика установлены признаки неплатежеспособности и несостоятельности, по заявлению кредиторов или уполномоченных государственных органов может быть инициирована процедура банкротства. После возбуждения процедуры банкротства арбитражным судом и размещения информации о ходе дела, у граждан появляется возможность заявить в реестр кредиторов собственное требование к должнику.

Такое требование может быть выражено в одной из следующих форм:

обязательство в денежном выражении, исходя из стоимости уплаченных средств по договору и всех видов штрафных санкций;
требование о фактической передаче жилья (в том числе, объекта незавершенного строительства).

Рассмотрение требований всех кредиторов будет осуществляться по правилам Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» с учетом специальных норм в сфере правоотношений долевого строительства.

На стадии рассмотрения дела о несостоятельности застройщика арбитражный суд имеет право привлечь в качестве стороны процесса юридическое лицо, фактически управляющее денежными средствами, полученными от граждан. В этом случае шансы на получение возмещения существенно возрастают, так как за счет указанных денежных средств может осуществляться частичное или полное возмещение убытков граждан.

Помощь государственных органов в защите прав дольщиков

Помимо специальных средств и способов защиты, у граждан, участвующих в долевом строительстве, имеется возможность обратиться в уполномоченные государственные учреждения, в том числе правоохранительные органы. Основания для такого обращения могут быть самыми различными:

отказ в предоставлении информации, обязательной для правоотношений долевого строительства;
воспрепятствование приемке объекта после завершения строительства;
уклонение от подписания юридически значимых документов;
иные основания ущемления прав и интересов граждан.

Меры реагирования со стороны государственных инстанций могут выражаться как в виде письменного требования или запроса, так и возбуждении административных или уголовных дел. Государственные и муниципальные учреждения не вправе уклониться от рассмотрения обращений и жалоб граждан, а в ряде случаев обязаны обратиться от имени дольщиков в судебные или правоохранительные органы.

В качестве дополнительного средства соблюдения интересов частных дольщиков, государство предусмотрело создание специальных компенсационных фондов, которые будут формироваться за счет отчислений строительных и подрядных организаций, работающих с гражданами. Средства указанных фондов будут направляться на частичное возмещение убытков, вызванных существенным нарушение интересов граждан, а в ряде случаев на завершение начатого строительства.

Если у вас имеются вопросы о защите прав участников долевого строительства, то наш дежурный готов на них ответить.

В соответствии с п.13 ст201.10 Закона о банкротстве в случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

В случае если по договору дается рассрочка платежа и назначается новый застройщик, дольщик продолжает платить рассрочку или необходимо внести всю сумму?

В соответствии с положениями ст. 201.15-2 Закона о банкротстве при передаче имущества и обязательств застройщика по его договорным обязательствам происходит перемена лица на приобретателя (нового застройщика). При перемене лица новая сторона сделки не вправе в одностороннем порядке изменять ее условия, в том числе график исполнения обязательств участником долевого строительства, если в договоре участия в долевом строительстве не предусмотрено иное.

Смогут ли дольщики получить компенсацию и передать фонду право требования на объект в случае, если голоса разделятся, и часть дольщиков будет голосовать за компенсацию, а часть за достройку?

В соответствии с п.п. 5, 6 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве решения собрания участников долевого строительства принимается тремя четвертями голосов таких участников долевого строительства. В случае принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения, Фонд осуществляет выплаты всем участникам долевого строительства.

В случае, если я не смогу приехать на голосование, сможет ли за меня проголосовать мой представитель?

Вы можете делегировать свое право представлять Ваши интересы на собрании участников строительства третьему лицу на основании нотариально оформленной доверенности.

В доверенности представителя в обязательном порядке должны быть предусмотрены следующие полномочия:
— полномочия представлять интересы участника строительства в рамках дела о банкротстве со всем правами, предоставленными Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе участвовать в собрании кредиторов, участников строительства (долевого строительства), с правом голосования по всем вопросам повестки дня.

Представитель для участия в собрании участников строительства должен иметь на руках паспорт, нотариально оформленную доверенность, копию ДДУ и уведомление о включении в РЖП.

Я проживаю в другом городе и до сих пор не получил уведомление о включении в РЖП. Смогу ли я проголосовать, не имея на руках уведомления о включении в РЖП?

Уведомление необходимо получить заранее, обратившись в один из центров приема документов, указанных в разделе « «.

В случае если такой возможности нет, необходимо оставить заранее запрос на получение уведомления.. В теме обращения указать «Запрос уведомления для голосования».

На основании каких законов Крокус Групп будет достраивать объекты? На данный момент отсутствуют заявления о намерении от застройщика. Заявление о готовности достроить Урбан Групп не было подано в арбитражный суд, как того требует процедура по закону.

Договор с генеральным подрядчиком АО «Крокус» заключен техническим заказчиком от имени застройщика в соответствии с законом и предусматривает выполнение текущих строительных работ. При этом АО «Крокус» не является приобретателем обязанностей банкрота.
Законом о банкротстве предусмотрены несколько вариантов удовлетворения требований участников строительства, в том числе через завершение строительства путем передачи объектов новому застройщику или создания жилищно-строительного кооператива. Нормы закона о банкротстве направлены на защиту участников строительства, обязанность конкурсного управляющего — предоставить право выбора дольщикам.

В случае создания участниками строительства ЖСК, все расходы и действия по достройке объектов должно нести ЖСК, т.е. финансироваться самими дольщиками.
В случае, если дольщики проголосуют против создания ЖСК, то в соответствии с Дорожной картой предполагается передача объектов новому застройщику для завершения строительства. Финансирование будет осуществляться из бюджетов РФ и субъекта РФ в ранее озвученном объеме.

По нормам Закона о банкротстве новый застройщик может подать заявление о намерении стать приобретателем обязательств застройщика в арбитражный суд на любом этапе конкурсного производства.

Возможно ли участвовать в голосовании наблюдателям от дольщиков?

Круг лиц, имеющих право участвовать в собрании участников строительства как с правом голоса, так и без права голоса, прописан в п.2 статье 201.12 Закона о банкротстве . По действующему законодательству конкурсный управляющий обязан в течение пяти рабочих дней передать материалы собрания в Арбитражный суд, где материалы будут доступны для ознакомления.

Каким образом будет проходить голосование по домам, в которых не было отчислений в фонд и в которых эти отчисления были? По юридическим лицам или по объектам?

В первом случае (по объектам, где не было отчислений в компенсационный фонд), в соответствии с ст.201.12 решение будет приниматься в отношении всех домов одновременно. Во втором случае (по объектам, где были отчисления в компенсационный фонд) в соответствии с ст.201.12-1 решение будет принимать относительно каждого дома в отдельности.

Поступает информация о том, что ДОМ.РФ планирует разорвать контракт с Крокус Групп и создать ЖСК по домам высокой готовности. Это значит, что мы будет достраивать дома высокой готовности за свой счет?

Договор с генеральным подрядчиком АО «Крокус» заключен техническим заказчиком по поручению конкурсного управляющего.

По закону о банкротстве для объектов, не попадающих под действие 218-ФЗ, конкурсный управляющий обязан поставить перед участниками строительства вопрос о создании ЖСК. В случае если участники строительства проголосуют против, появится возможность привлечения нового застройщика для завершения строительства в соответствии с дорожной картой, принятой Правительством РФ в августе 2018 года, за счет средств федерального бюджета и бюджета Московской области.

Возможно ли ознакомиться с заключением КУ о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства и завершения строительства в рамках ЖСК?

Каким количеством голосов будут приниматься решения на собрания участников строительства?

Решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, принимающих участие в голосовании по соответствующему вопросу.

Какой кворум необходим для признания собраний участников строительства правомочными?

Собрание участников долевого строительства считается правомочным в случае, если участники строительства, принимающие в нем участие и имеющие право голоса по этому объекту, составляют не менее трети от общего числа таких участников и обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов таких участников долевого строительства.

Что будет, если мы проголосуем против создания ЖСК?

В случае, если данное решение не будет принято участниками строительства, строительство объектов будет завершено путем привлечения нового застройщика. «Дорожная карта» и сроки строительства объектов установлены.

Что будет, если мы проголосуем за создание ЖСК?

Положениями ст.201.10 Закона о банкротстве участникам строительства предоставляется правовая возможность своими силами достроить объекты незавершенного строительства.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом другими федеральными законами случаях объединение юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

По нашему дому не было компенсационных взносов в Фонд. Какие вопросы будут решаться на собрании участников строительства?

На собрании участников строительства, в отношении домов, по которым взносы не уплачивались конкурсным управляющим будет вынесен вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

По нашему дому компенсационные взносы отчислялись в Фонд. Какие вопросы будут решаться на собрании?

Перечень вопросов, который будет вынесен конкурсным управляющим на собрании участников строительства, в отношении домов, по которым взносы уплачивались в Фонд:
1) о получении возмещения от Фонда в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным статьей 201.10 Закона о банкротстве;
3) об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным статьей 201.11 Закона о банкротстве;
4) о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, при наличии возможности привлечения такого лица.

По каким объектам Urban Group застройщиком оплачивались компенсационные взносы?

Под защиту Фонда попадают дома, по которым первый ДДУ был заключен после 20 октября 2017 года. По Urban Group это 9 объектов:
— ЖК «Видный город», дома: 12 к.1, 12 к.2.
— ЖК «Лесобережный», дома: 2, 3. 4, 6, 8
— ЖК «Лайково», дома: 18, 21

По остальным объектам оплаты компенсационных взносов не было.

Какие вопросы будут решаться на собрании участников строительства?

В зависимости от даты заключения первого ДДУ обязанность должников оплачивать компенсационные взносы в Фонд возникла не по всем объектам незавершенного строительства.

В связи с этим компетенция собраний участников строительства по домам, где взносы были уплачены должниками, и по домам, где вносы не уплачивались, будет различаться. Данный вопрос урегулирован положениями ст.201.12 и ст.201.12-1 Закона о банкротстве.

Где я могу посмотреть подробную информацию о предстоящем собрании?

Информация о проведении собрания участников строительства будет размещена в карточках дел о банкротстве на сайте https://bankrot.fedresurs.ru/ за 14 дней до даты проведения собрания участников строительства.

В сообщении будет указана следующая информация:
— наименование, место нахождения должника и его адрес;
— дата, время и место проведения собрания кредиторов;
— повестка собрания участников строительства;
— порядок ознакомления с материалами собрания, подлежащими к рассмотрению участниками строительства;
— порядок регистрации участников собрания.

Также информация о проведении собраний будет размещена на сайте Фонда.

Кто сможет принять в них участие?

В собрании примут участники строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения мероприятия.

Волею обстоятельств втянутые в банкротство застройщика дольщики не успевают разобраться в тонкостях этой процедуры должным образом, и поэтому порой совершают необдуманные поступки, которые могут нанести вред и им, и другим дольщикам.

Важнейшим мероприятием, обязательным для посещения дольщиками, является собрание участников строительства. К нему нужно готовиться, чтобы занять максимально активную позицию и успешно отстаивать свои интересы. В этой связи следует обратить внимание на несколько нюансов.

Здесь хочется использовать формулировку «нельзя пропускать ни в коем случае», но не будем столь категоричными. Каждый дольщик волен сам избрать тактику поведения в случае банкротства застройщика. Но пропускать собрание участников строительства не рекомендует ни один эксперт.

Во-первых, потому, что проводить отдельное от других кредиторов собрание могут только дольщики. Такая прерогатива дает им возможность своими же голосами влиять на ход процедуры банкротства в целом. Во-вторых, правом голоса на таком мероприятии обладают исключительно участники строительства (это обусловлено его спецификой). Пример: вы пропустили собрание участников строительства, а на нем без вас решили судьбу дома (это может быть и передача другому застройщику, созданному ЖСК и т.д).

И если присутствовать на собрании дольщик не может по объективным причинам, то следует отправить на него своего представителя. Желательно, с юридическим образованием.

Порядок назначения и проведения собрания строго регламентирован

Собрание участников строительства не бывает неожиданным. Порядок его назначения прописан в законе, который претворяет в жизнь арбитражный управляющий. Дольщики уведомляются о предстоящем собрании заблаговременно, но не позднее, чем за 14 дней до даты проведения (если речь идет о почтовых уведомлениях) и не менее, чем за 5 рабочих дней, если речь идет об иных способах. Кроме того, сведения о банкротстве публикуются в СМИ.

Обязательность созыва собрания

Дольщикам следует знать, что некоторые вопросы не могут быть решены без проведения собрания участников строительства. К ним относятся следующие моменты:

Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК;

Вопрос о создании ЖСК подлежит разрешению только на собрании участников строительства;

Банкротство застройщика - процедура тонкая

Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи жилых помещений в собственность принимается также на собрании участников строительства.

Для принятия решения установлен кворум - 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.

Что взять на собрание

Безусловно, с собой необходимо иметь любой документ, удостоверяющий личность. Напомним, что на собрании вправе голосовать только дольщики. В этой связи будет не лишним захватить с собой копию определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов.

Будьте тактичны

Стрессовая ситуация может легко выбить дольщика из равновесия, но собрание участников строительства - не лучшее место для выяснения отношений и высказывания недовольств. Главная цель мероприятия - решить поставленные вопросы с наименьшими затратами. На этом собрании ваше оружие - факты. На них и нужно основывать свою позицию. И не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы, вести диктофонную запись мероприятия для дальнейшего анализа юридических последствий. Помните, что на собрание вы пришли, чтобы решать общую проблему, а не создавать новые.

Участие дольщика в процедуре банкротства застройщика - обусловленная объективными причинами потребность. Попадание в подобную ситуацию для дольщика большой стресс, однако, необходимо постараться занять активную позицию в данном споре и отстаивать законные интересы. В строительных компаний знание своих прав и обязанностей — необходимый элемент в любой сделке. Законодатель , позволяющих выражать свое мнение и принимать решения, влияющие на ход процедуры банкротства в целом. Подробнее о собрании дольщиков рассказал в своей колонке наш эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Вопрос 1: Зачем идти на собрание участников строительства?

Включение в реестр кредиторов застройщика в качестве участника строительства позволяет дольщикам участвовать в специальном собрании кредиторов-участников строительства. В рамках данного мероприятия только дольщики обладают правом голоса. Посещение собраний участников строительства для дольщика крайне важно, поскольку только таким способом он может повлиять на дальнейшую судьбу многоквартирного дома, финансирование строительства которого было осуществлено.

Вопрос 2: Когда проводится собрание участников строительства?

Организацией и проведением собрания кредиторов занимается арбитражный управляющий, именно он, по общему правилу, и уведомляет участников строительства о проведении очередного собрания. Уведомление должно быть получено участником строительства по почте не позднее чем за 14 дней до даты проведения собрания, иным способом - не менее чем за 5 рабочих дней. Сведения о собрании включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и публикуются в газете «Коммерсантъ». Данный информационные ресурсы целесообразно просматривать, чтобы не пропустить назначенный день.

Вопрос 3: Можно ли провести собрание участников строительства самостоятельно?

Арбитражный управляющий может организовывать собрание дольщиков по непосредственному требованию его созыва участниками строительства. Для этого необходимо соблюсти определенную процедуру. Комитет кредиторов должен направить требование арбитражному управляющему, включающее перечень вопросов, предлагаемых к обсуждению. Внимательно следует подходить именно к этапу формулировки вопросов, поскольку именно в таком виде они будут представлены на голосование — арбитражный управляющий не вправе их изменять. У арбитражного управляющего есть три недели для организации собрания с момента получения требования кредиторов. Только при условии, что собрание не назначено и не проведено в указанный срок, участники строительства вправе самостоятельно провести собрание.

Вопрос 4: Что взять с собой на собрание?

На собрании участников строительства необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность. Кроме того, поскольку на собрании участников строительства голосовать имеют право только дольщики, то не лишним будет в качестве подстраховки и копия определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов.

Вопрос 5: Какие вопросы решаются на собрании участников строительства?

Во-первых, только на собрании участников строительства решается вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК.

Во-вторых, сам вопрос о создании ЖСК подлежит разрешению только на собрании участников строительства.

В-третьих, решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи жилых помещений в собственность принимается также на собрании участников строительства.

На собрании участников строительства могут решаться и иные вопросы, имеющие особое значение для каждого конкретного случая, но решение вышеуказанных вопросов невозможно без созыва собрания дольщиков.

Каждый дольщик, чьи требования включены в реестр кредиторов застройщика, обладает правом голоса на собрании участников строительства. Хотелось бы обратить внимание, что размер требований дольщика определяет степень его влияния на конечное решение. Это связано с тем, что количество голосов конкретного дольщика прямо пропорционально размеру его требований по отношению к общей сумме задолженности застройщика. Поэтому, если ваши требования составляют значительную долю в реестре кредиторов, то участие в собрании участников строительства приобретает особый смысл. В целом для принятия решения установлен кворум — 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.

Вопрос 7: Обязательно ли присутствовать на собрании участников строительства лично?

Участие кредитора-дольщика в собрании участников строительства, безусловно, необходимо, однако форма такого участия может быть различной. Дольщик может лично присутствовать на собрании участников строительства и отстаивать свои интересы, но ничто не запрещает ему отправить на собрание своего представителя. Поскольку каждое действие кредитора влечет определенные юридические последствия, то присутствие на собрании лица, обладающего специальными знаниями о специфике банкротства застройщика, является не только полезным, но и желательным. Это лицо может самостоятельно выступать от имени дольщика по доверенности, будучи его представителем, либо оказывать ему поддержку в виде советов и рекомендаций, присутствуя на собрании вместе с дольщиком.

Вопрос 8: Какой тактики поведения стоит придерживаться на собрании участников строительства?

На собрании участников строительства фактически решается судьба строящегося объекта, и решается она именно дольщиками. Поэтому надо не стеснятся задавать уточняющие вопросы, относящиеся к теме собрания, если они имеются. Желательно записывать все обсуждения на диктофон. Безусловно, нужно вести себя корректно по отношению ко всем присутствующим: и к арбитражному управляющему, и ко всем участникам строительства, — даже если разразится полемика. Необходимо четко обозначить свою позицию, опираясь на факты, а не на эмоции. Фразы а-ля «а вот у моего соседа/друга/брата было вот так…..» недопустимы, т.к. они не имеют отношения к сложившейся именно у вас ситуации и уводят беседу в сторону. Используйте для аргументации положения закона и опирайтесь на судебную практику.

В заключение отмечу, что право проведения собственного собрания кредиторов, которым наделены участники строительства, — действенный и эффективный инструмент влияния на ход процедуры банкротства в целом. Участвовать в нем нужно всем дольщикам, потому что, пропустив даже одно собрание участников строительства, можно навсегда утратить шанс на поворот дела в ваших интересах.