Как расторгнуть Договор аренды (найма) квартиры? Образец уведомления и соглашения. Как расторгнуть договор аренды квартиры Уведомление о расторжении договора найма служебного жилья

Расторжение заключенного между участниками арендного договора должно происходить по определенному регламенту. Правила и порядок зависят от условий, прописанных в документе. Стороны соглашения, арендодатель и арендатор, должны не только защищать свои интересы, но не нарушать гражданское законодательство и условия договора.

Необходимость досрочного расторжения договора порой сопряжена со спорными или конфликтными обстоятельствами. Как избежать острых моментов и при этом снизить собственные риски, будет рассказано в этой статье.

Договор заинтересованные стороны заключают между собой, без нотариального подтверждения он имеет такую же юридическую значимость. Регистрация арендных отношений, обращение в Росреестр потребуется только при сроках более 12 месяцев. Юридическое значение состоит в том, что одна сторона (владелец недвижимости) предоставляет другой стороне (нанимателю) услугу за определенную договором стоимость проживания.

Гражданский акт пишется от руки или бывает напечатан, подготовить бланк может любая сторона, подписи ставят оба участника. Субъектами становятся участники, сразу после подписания договора. Объектом выступает недвижимость, передаваемая на условиях и в установленные сроки. Говоря бытовым языком, одна сторона предоставляет жилплощадь, вторая пользуется ею на определенных условиях и по договорной цене.

Все жизненные ситуации сложно предусмотреть наперед, чаще всего является длительной договоренностью. Если случилось непредвиденное обстоятельство, не предусмотренное соглашением, то решать ситуацию необходимо в строго предусмотренном законом порядке. Речь пойдет о нарушении стандартных условий, когда требуется предупреждать участника сделки заранее.

Вторая сторона вынуждена терпеть неудобства и материальные убытки, поэтому могут возникнуть претензии и споры, вплоть до судебных рассмотрений. Чаще всего владелец принудительно выселяет жильцов, если они не вносят своевременно оплату, наносят ущерб вверенному имуществу или нарушают условия договора. Собственник может обнаружить, что количество проживающих больше, чем было договорено, жильцы курят в помещении, хотя это было запрещено договором или вступают в конфликты с соседями.

В свою очередь у нанимателей могут возникнуть претензии, если владелец при заключении договора скрыл имеющиеся недостатки, решил несвоевременно поднять арендную плату или чаще договоренности посещает квартиру с проверками. Владелец может решить продать квартиру и показывать ее при жильцах возможным покупателям. Такое поведение или появление в квартире во время отсутствия жильцов может привести к конфликту и участники аренды решат досрочно расторгнуть договор.

Существуют законодательные установки, регламентирующие расторжение договора найма. Согласно ст.687 ГК РФ, наниматель обязан предупредить об освобождении квартиры за три месяца ее владельца. Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, если квартирант дважды подряд задержал оплату.

Если договор составлен на длительный период, то после шести месяцев неуплаты, владелец может обратиться в суд за взысканием задолженности и принудительным выселением недобросовестных жильцов. При доказанной умышленной порче жилплощади самим нанимателем или членами его семьи, владелец имеет право обратиться в суд за взысканием ущерба, нанесенного квартирантами.

Потребуется акт независимой экспертизы для установления размера ущерба. Суд предоставляет нанимателю срок для устранения неисправностей и ущерба помещению. Если у владельца остаются претензии после этого срока, то наниматель понесет кроме прочего административное наказание за нанесенный ущерб. Если в результате форс-мажорных обстоятельств стало невозможно проживание, то квартирант имеет право досрочно прекратить проживание без дополнительных взысканий со стороны владельца.

Если владельцем будет установлено, что квартира из жилого фонда используется квартирантом не по назначению, то прекратить проживание можно немедленно. Также можно поступить с нерадивыми нанимателями, если они конфликтуют с соседями и на них регулярно жалуются за нарушение правил общежития. Ст. 688 ГК РФ четко регламентирует порядок выселения по решению суда.

Получив постановление и предвидя сопротивление квартирантов, владелец может обратиться к участковому уполномоченному. Судебное решение является обязательным для исполнения в указанные сроки. Также по ст.101-103 ЖК РФ расторжение соглашения и выселение квартиросъемщиков должно выполняться по судебному решению, если стороны не пришли к досудебному соглашению.

Правила в полной мере распространяются на жильцов социального фонда, поскольку они арендуют жилплощадь у муниципалитета, не являясь собственниками.

Как грамотно провести процедуру расторжения договоренности, чтобы соблюсти двусторонние интересы и не нарушить закон? Письменно вторая сторона уведомляется о возникновении претензий или сложившихся обстоятельствах, требующих расставания в указанные сроки. Бланк уведомления можно скачать на нашем сайте. Следует помнить, что уведомление является юридическим документом, исключить эмоции и соблюсти деловой тон письма.

Документ отправляется заказным письмом с уведомлением о получении. Кроме письменного оповещения, должен быть сформирован акт о прекращении действия договора, содержащий информацию:

• причина досрочного расторжения;
• денежные расчеты и окончательные финансовые обязательства;
• осмотр квартиры и передача ключей;
• описываются факты порчи или задержки платежей.

Договор считается исполненным и прекратившим свое действие с момента двустороннего подписания или судебного решения. Обе стороны обладают правом выразить претензии письменным порядком или через суд.

Необходимо помнить, что начинать судебный процесс можно, если между сторонами подписан и действует .

Исковое заявление имеет право подать каждая сторона взаимоотношений. Истец должен предоставить суду доказательства вины и несоблюдения договора противной стороной. Это могут быть свидетельские показания, справки, акты экспертиз и прочие доказательства.

Иск может быть отвергнут за необоснованностью, отправлен на доработку и исправления. Подходить к составлению судебного иска следует крайне взвешенно, потребуется понимание того, что за свое заявление придется отвечать и давать показания. Например, квартира оказалась непригодна к проживанию по ряду объективных причин. Чтобы вернуть заплаченные средства, которые обычно представляют собой взнос за первый и последний месяц проживания, а также страховой взнос за обстановку, необходимы веские доказательства.

Аварийное состояние жилплощади может реально угрожать жизни людей, они могут быть выселены принудительно службой МЧС. Естественно, что квартиранты желают вернуть немалые средства и, кроме того, . Со стороны иск может быть вчинен, если жильцы испортили вверенное имущество, допустим, устроили пожар или потоп. Если арендаторы причинили ущерб соседям, то сначала с потерпевшими расплачивается собственник, затем он взыскивает средства с нерадивых квартирантов.

Как правило, суды не настаивают на немедленном освобождении территории, это является прерогативой собственника. Но в качестве административного наказания присуждает в течении одного года привести имущество в порядок и закрыть все задолженности. Выслушав обе стороны, судья принимает решение, обязательное к исполнению всеми заинтересованными лицами. Несогласие можно заявить жалобой в апелляционную и кассационную инстанцию.

Законом не установлены конкретные поводы, по которым следует обращаться в суд. В любом случае, следует постараться до суда разрешить конфликт мирным путем. Если усилия окажутся напрасными, то требуется подготовить действенные аргументы для скорейшего принятия дела к рассмотрению.

Подписанное противной стороной уведомление и не принятые меры по устранению спора, станет доказательством для суда о совершенных попытках решить вопрос мирным путем.

Каждый участник может расторгнуть договор по возникшим обстоятельствам. По закону, наниматель должен оповестить владельца жилплощади за три месяца до освобождения помещения. Если это положение нарушено и арендодатель поставлен в известность позднее, он имеет право не возвращать средства, полученные за последний месяц проживания и обязать освободить квартиру досрочно.

В свою очередь, владелец не обязан выдерживать подобный срок, особенно если присутствуют значительные нарушения договора найма. Допустим, жильцы регулярно нарушают режим тишины, конфликтуют с соседями или ведут аморальный образ жизни. Независимо от того, что граждане своевременно вносят плату за проживание, владелец может их выселить досрочно.

Владелец может письменно предупредить нанимателя о недопустимости подобного поведения. Если нарушения продолжаются, то можно обратиться в суд для принятия постановления о выселении или обратиться за содействием к участковому уполномоченному. Имеющийся на руках арендный договор должен иметь описание порядка действий при наступлении подобных неприятных фактов.

Перед соседями за нанесенный урон отвечает собственник помещения, который в последствии взыскивает по суду нанесенный уже ему финансовый ущерб. Наниматель может освободить помещение без уведомления владельца, но это будет считаться грубым нарушением закона. В подобном случае или при умышленном нанесении ущерба имуществу, задолженности по платежам и прочим нарушениям собственник имеет право обратиться в суд.

Наниматель может досрочно расторгнуть соглашение, если уплаченные суммы не соответствуют тому уровню комфорта, который был обещан владельцем. Например, аварийное или ветхое жилье, отсутствие указанных в договоре удобств позволяет гражданам подать в суд на владельца, если он откажется вернуть деньги без суда и возбуждения процесса.

По закону, если нанимателями являются несколько независимых граждан, то при нарушениях выселяется только человек, не соблюдавший порядка. Остальные наниматели имеют право продолжать исполнение контракта с владельцем помещения. Это положение касается социального и коммерческого найма в равной степени. Стороны должны оповещать другую сторону за три месяца до истечения срока аренды, если есть желание продлить контракт.

Это наиболее комфортно, но довольно часто нарушается одной из сторон. Например, владелец решает срочно продать свою недвижимость и делает это с непосредственно проживающими квартирантами. Наниматели могут подписать соглашение с новым владельцем или освободить помещение в кратчайшие сроки. По отношению к участникам договора аренды применяются правила ЖК и РК РФ, спорные ситуации рассматриваются в суде с учетом конкретных обстоятельств.

Прежде чем взыскивать убытки, владелец должен доказать прямую связь между действиями жильцов и полученным отрицательным результатом. Арендодатель имеет право отказаться от продления контракта, когда наступит отраженный в документе срок. Расторжение договора найма, особенно при конфликтной ситуации, всегда сопряжено с негативными последствиями. Владелец рискует своим имуществом, наниматель может не вернуть ранее уплаченные средства.

Чтобы исключить взаимные претензии, действовать обеим сторонам нужно строго по закону. Нарушения обоюдной договоренности и законодательства, несомненно, могут привести к судебным процессам и убыткам.

Как расторгнуть договор найма?

Расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ .

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

1. Соглашение сторон
2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ , по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор , закреплены в ст. 620 ГК РФ . К ним относят случаи, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды.

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
Наименование документа;
Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
Основания, по которым направляется данное уведомление;
Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ , договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Договор аренды, как правовой документ, распространен среди физических лиц, а также различных предприятий.

Не всегда гражданин имеет возможность приобрести для себя жилую или нежилую недвижимость, поэтому возникает потребность в заключении договора аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Но со временем появляется необходимость в досрочном расторжении имущества по инициативе одного из участников сделки. Рассмотрим, как правильно расторгнуть договор аренды досрочно.

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.

Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:

• По достигнутому обоюдному согласию участников сделки;
• По факту судебного порядка, ставшего инициативой одной из сторон;
• По побуждениям арендатора или арендодателя, исходя из оснований, предусмотренных в подписанном ранее договоре.

Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Договор является сделкой между двумя контрагентами процесса. Законодательство предусматривает расторжение соглашения досрочного характера, исходя из оснований, представленных любым участником сделки. При нарушении условий, обозначенных в Гражданском кодексе РФ, а также иных причин, указанных в договорной части необходимо ссылаться на их наличие. (см. )

Как арендатору досрочно расторгнуть договор?

Аннулирование сделки судебными органами становится возможным в случае, если арендодатель осуществляет деяния следующего характера:

1. Переданное имущество не является пригодным для использования по причине, не зависящей от другой стороны;
2. Отклонение от проведения ремонта, предусмотренного в соглашении;
3. Отказ в передаче объекта имущества или вызывание преград для его непосредственного использования;
4. Передача помещения с дефектами, знанием о которых передающее лицо обладало в полной мере.

Этот факт может послужить первопричиной для одностороннего расторжения договора в том случае, если другая сторона не уведомила об этих изъянах в период подписания соглашения, а арендатор не знал об их существовании до стадии подписания бумаг на аренду.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:

• Использование переданного имущественного объекта с нарушениями условий соглашения. Обязательством арендатора является соблюдение всех условий, прописанных в договоре, иначе это может стать объективной причиной для расторжения соглашения.
• Порча состояния имущества, находящегося в аренде, несогласованная перепланировка объекта. (см. )
• Задержка платежа на личный счет арендодателя более 2 месяцев подряд. В некоторых случаях, включенных в условия договора, достаточно будет одной просрочки платежа.
• Отказ от проведения капитальных ремонтных работ, оговоренных в обязанностях договора. Срок для его проведения устанавливается при подписании договора аренды. При его отсутствии арендатор обязан проводить реставрацию в рациональные сроки.

Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.

Если арендатор решает расторгнуть договор аренды исходя из других мотивов, не указанных в договоре аренды, то аннулирование происходит только при согласии другого участника или же в судебном порядке.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды? Образец

Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему . Эта процедура является обязательной, если решение принято. Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.

На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.

Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.

Если уведомление о расторжении договора аренды отправлено, а второй участник процесса его игнорирует, то контрагент имеет право обратиться в судебные органы.

Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.

Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:

1. Вводная часть, в которой указываются данные лиц, участвующих в сделке;
2. Основа, с содержанием реквизитов расторгаемого договора аренды, причин и правовых оснований;
3. Список уточняющих деталей, таких как предполагаемое число расторжения договора;
4. Дата и подпись дня, когда уведомление было составлено.

Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец

Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:

• Дата и местоположение при составлении соглашения;
• Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
• Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
• Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
• Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
• Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.

Данная бумага издается в двух копиях, для каждого из участников.

Как расторгается договор соцнайма жилого помещения?

Согласно ст. 83 Жилищного кодекса РФ, договор соцнайма может быть расторгнут :

1. В любое время по согласию контрагентов (п. 1 ст. 83). При этом никакой специальной процедуры расторжения сделки в законодательстве не прописано.
2. В одностороннем порядке по желанию нанимателя (п. 2 ст. 83 ЖК РФ). Такое расторжение договора требует лишь письменного согласия живущих вместе с ним лиц. Более того, если квартиросъемщик и проживающие с ним субъекты решат поменять место жительства, сделка по соцнайму будет считаться расторгнутой автоматически со дня их выезда к новому месту проживания (п. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Однако на практике бывает непросто отграничить выезд из квартиры в связи со сменой места проживания от длительного отсутствия. Именно поэтому постановление Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах…» от 02.07.2009 № 14 обязывает судей при разрешении споров устанавливать все обстоятельства, которые могут доказывать добровольный выезд ответчика из жилья в другое место жительства, и выявлять наличие препятствий в пользовании жилым помещением (п. 32).

Избежать спорных ситуаций поможет заключение с собственником (или квартиросъемщиком при поднайме) соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

В ЖК РФ прямо рассматриваемый документ не упоминается. Однако сама формулировка «расторжение договора по соглашению сторон» (п. 1 ст. 83, п. 3 ст. 79) подразумевает письменное оформление соглашения о расторжении контракта.

Какие данные указываются в соглашении о расторжении договора найма?

Нормативной формы соглашения о расторжении сделки по соцнайму не предусмотрено. На практике указанный документ составляется в форме, стандартной для подобного рода документации, и содержит следующие разделы:

1. Название и реквизиты документа, включающие номер соглашения, дату и место подписания.
2. Сведения о сторонах сделки, которыми являются собственник помещения и наниматель (если соглашение составляется в рамках сделки по поднайму). В отношении граждан необходимо указать Ф. И. О., адрес регистрации, паспортные данные, в отношении организации — ее название, регистрационные данные и адрес. При этом для обеих сторон важно обозначить статус в расторгаемой сделке.
3. Основная часть, в которой следует зафиксировать:
   • совместное решение сторон расторгнуть сделку (с указанием реквизитов основного договора);
   • адрес помещения, о котором идет речь;
   • условия возврата сдаваемого помещения (по акту приема-передачи либо с подписанием описи сдаваемого имущества);
   • порядок прекращения обязательств по договору (прекращение с момента расторжения договора, отсутствие задолженности по оплате найма и коммунальных услуг);
   • дату вступления соглашения в силу;
   • количество экземпляров документа.
4. Подписи сторон.

ВАЖНО! Указанные выше сведения могут указываться и в соглашении о расторжении договора коммерческого найма. В этом случае потребуется включить в текст сведения о письменном информировании наймодателя о желании расторгнуть договор (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Пример соглашения о расторжении договора найма жилого помещения образца 2018 г.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Не знаете свои права?

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице Петрова Л. Ю. — начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в ЗАО, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны и гр-н Панюшкин С. В. (адрес регистрации: Москва, ул. Сидорова, 12-12, паспорт серии 9132 № 123141, выдан отделом УФМС России по Москве 12.12.2011), именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Стороны решили расторгнуть договор соцнайма жилого помещения от 11 июля 2015 года № 2710555, расположенного по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 29, кв. 18, в соответствии с п. 1 ст. 83 Жилищного кодекса РФ.
2. Все обязательства Сторон по договору соцнайма прекращаются с момента его расторжения и возврата жилого помещения Наймодателю по акту приема-передачи.
3. В акте приема-передачи должно быть указано состояние жилого помещения на момент его возврата.
4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами.
5. Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Подписи сторон:

(подпись) /Петров Л. Ю./

(подпись) /Панюшкин С. В./

Таким образом, соглашение о расторжении договора социального найма необходимо составлять в том случае, если стороны пришли к выводу о необходимости прекращения возникших между ними на основании такого договора взаимоотношений. Составить документ, соответствующий всем требованиям закона, поможет образец, приведенный выше.

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. В частности, в ст. 825 ГК РФ обозначены основные принципы прекращения договора аренды между нанимателем и арендатором недвижимости. Также зафиксированы правила прекращения действия соглашения в одностороннем порядке по инициативе одного из участников.

Основания

Участники правоотношений имеют возможность прекратить договор по обоюдному согласию в любое время действия контракта. Кроме того, доступны следующие основания расторжения соглашения в одностороннем порядке. К ним относятся:

• наличие соответствующего решения суда;
• существенное нарушение условий соглашения.

Участник может сообщить о своем желании прекратить правоотношения аренды в любое время, если в соглашении не обозначен срок действия документа. Но сделать это лучше за три месяца до предстоящего времени выселения. Это позволит избежать многих финансовых споров.

Причины

Расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке могут оба участника, как владелец собственности, так и пользователь недвижимостью.

Таблица № 1 «Возможные причины прекращения отношений»

Участники имеют возможность самостоятельно отобразить в контракте перечень причин для прекращения правоотношений аренды. При фиксации фактов таких нарушений заинтересованный участник получает право на расторжение договора.

Процедура

Как уже отмечалось выше, порядок прекращения действия соглашения урегулирован статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Первый шаг - направление уведомления второй стороне.

Если прекращение действия контракта происходит по инициативе владельца недвижимости, то он в обязательном порядке направляет пользователю письменное уведомление с перечнем своих претензий, а также требование прекратить нарушения или же аренда будет остановлена принудительно.

Это обращение используется в качестве доказательства в суде и подтверждает, что у арендатора была возможность исправить выявленные нарушения, чтобы сохранить дальнейшие правоотношения.

Если же инициатива расторгнуть договор исходит от пользователя, то такое уведомление о расторжении договора аренды квартиры носит рекомендательный характер. Оно направляется за три месяца до даты ориентировочного переезда и позволяет лицу избежать необходимости оплачивать аренду последующие 90 дней.

Согласно закону, если арендатор прекращает контракт досрочно без предварительного сообщения владельца, то он продолжает оплачивать арендные взносы до того времени, пока не будут найдены новые пользователи недвижимости.

Ожидание ответа второй стороны

В законодательстве не обозначен единый срок, на протяжении которого вторая сторона должна направить письменный ответ на полученное обращение. На практике, используется понятие разумного срока, то есть время, достаточное для:

1. поиска нового арендатора;
2. устранения нарушений пользователем недвижимости.

Мировое решение

Даже если инициатива исходила только от одной стороны, у участников есть возможность уладить конфликт обоюдно, то есть по согласию. С этой целью оформляется новый контракт. Это может быть:

• договор об устранении недостатков;
• соглашение о прекращении правоотношений.

Оформляется документ на общих основаниях, то есть в письменной форме без обязательного участия нотариуса или свидетелей.

Прием жилья

На этой стадии также во время выселения обязательно составляется Акт приема-передачи. Оформляется документ в свободной форме, но с отображением обязательных реквизитов:

1. личные данные участников;
2. дата и место составления документа;
3. подробное описание квартиры, которая передается владельцу (адрес расположения);
4. список претензий;
5. порядок устранения выявленных недостатков;
6. правила финансового устранения нарушений.

Об отсутствии претензий также делается обязательная отметка. Она гарантирует, что к арендатору в дальнейшем не будут выдвигаться претензии по качеству недвижимости.

Судебное решение

Согласно правилам исполнительного производства, исковое заявление направляется в федеральный суд, расположенный по месту проживания ответчика. Если речь идет о физических лицах, то местом жительства является адрес постоянной или временной регистрации.

Допускается направление иска в инстанцию, расположенную по адресу жительства истца, но только при наличии малолетних детей, неудовлетворительном состоянии здоровья или при необходимости ухода за близким родственником.

Когда участниками спора выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели, рассмотрением материалов будут заниматься арбитражные суды. Правило касательно подсудности остается прежним, то есть ходатайство передается в суд, действующий в регионе регистрации ИП.

Оформление ходатайства

Независимо от того, кто выступает участником конфликта, ходатайство должно быть подготовлено в письменном виде в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса. Главные требования:

• готовится несколько экземпляров по числу участников заседания;
• дополнительно оформляется опись доказательных материалов;
• краткое изложение претензий;
• наличие ссылок на статьи закона, которые были нарушены ответчиком.

Суд оставляет за собой право отказать в принятии искового ходатайства, составленного с нарушениями действующего законодательства. Частые причины отказа - нарушение формы иска, использование двусмысленных фраз, а также нецензурных выражений или личных умозаключений.

В среде юристов есть одно важное правило - каждое слово должно подтверждаться документально. Если документа нет, то это голословное возражение, которое можно легко опровергнуть. С доказательствами действует аналогичный принцип. То есть истец должен представить максимум бумаг, подтверждающих требования иска и причиненный ущерб своим интересам.

Доказательствами в спорах по вопросам одностороннего прекращения аренды могут выступать:

1. оригинал соглашения сдачи недвижимости;
2. уведомление, которое направлялось второй стороне;
3. подтверждение, что уведомление было получено ответчиком (лучше направлять письмо заказным письмом и использовать в качестве доказательства корешок о получении);
4. доказательство выявленных нарушений;
5. заключение экспертизы по оценке вреда;
6. выписка из ЖКХ о формировании задолженности по коммунальным платежам;
7. выписка из банка об отсутствии денежных переводов от арендатора за пользование домом/квартирой/комнатой;
8. пояснения свидетелей.

Ответчик, в свою очередь, имеет право подавать свои доказательства в судебном заседании и привлекать своих свидетелей по спору.

Статьями Гражданского процессуального кодекса зафиксированы граничные сроки принятия решения по таким спорам. Если речь идет об арбитражных судах, то судья должен принять решение в течение трех месяцев со дня принятия заявления от истца.

В федеральных судах судебное решение должно быть готово через 60 суток . Но допускается приостановка течения срока с его последующим восстановлением. Это возможно, если на заседании обязательно должен присутствовать каждый участник, но истец или ответчик на веских основаниях не может прибыть в суд на рассмотрение конфликта.

Второе основание продления сроков - проведение экспертизы, подтверждающей сумму заявленного ущерба или же вину ответчика в нанесенном ущербе.

В целом, закон предоставляет арендатору больше возможностей, когда речь идет об одностороннем прекращении действия контракта. Арендатор может подать уведомление о предстоящем выселении в любое удобное время, но за три месяца до обозначенной даты выезда. Правило трех месяцев можно проигнорировать, но арендодатель имеет право истребовать дополнительный платеж на период поиска нового жильца.

Арендодатель же имеет возможность прекратить правоотношения только в судебном порядке, когда будет доказано, что от неправомерных действий пользователя собственностью страдает объект недвижимости или финансовые интересы владельца.